在物业管理工作中，离不开机电设备、设施的技术管理。在高层、小高层建筑大厦、民用住宅的物业管理当中，电梯作为竖向联系的最主要交通工具，与业主、住户的生活息息相关，更是物业管理工作的重中之重。然而，当万一发生火灾时，常常因电梯的断电和不防烟火等原因而被终止使用，带来了安全的隐患。因此，按有关建筑要求，必须安装消防电梯， 为运送消防器材和消防人员及时登上高楼创造条件，为控制火势蔓延和扑灭火灾赢得时间，更为现场救援提供便利。
一、消防电梯的定义和设置的范围
消防电梯是高层民用建筑特有的消防设施，是建筑物发生火灾时供消防人员进行灭火与救援使用且具有一定功能的电梯。《建筑设计防火规范》和《高层民用建筑设计防火规范》对消防电梯的设置作了明确的规定：
1、高层一类民用公共建筑；
2、十层及以上的塔式建筑；
3、十二层及以上的单元式住宅和通廊式住宅；
4、建筑高度超过32 米的其他二类公共建筑；
5、建筑高度超过32 米设有电梯的高层厂（库）房；
符合以上情况之一者，必须按要求设置消防电梯，且在数量上应满足：
1、当每层建筑面积S ≤1500 平方米时，应设1 台；
2、当每层建筑面积1500 ＜S ≤ 4500 平方米时，应设2 台；
3、当每层建筑面积S ＞4500 平方米时，应设3 台。
二、消防电梯的功能技术要求
消防电梯的功能技术要求，不同的参考书论述详简有别。笔者认为消防电梯的功能应具如下6 个方面的技术要求：
1、结构功能技术要求分建筑结构功能技术要求和电梯结构功能技术要求两个方面。
1.1、建筑结构功能技术要求
1.1.1、消防电梯宜分别设置在不同的防火分区内；
1.1.2、消防电梯应设前室；
独立的消防电梯前室面积为：
居住建筑的前室面积＞ 4.5平方米；
公共建筑和高层厂（库）房建筑的前室面积＞ 6.0 平方米。
当与防烟楼梯间合用前室时，其面积为：居住建筑合用前室面积＞ 6.0平方米；
公共建筑和高层厂（库）房建筑合用前室面积＞ 10 平方米。
1.1.3、消防电梯间前室的门，
应采用乙级防火门或具有停滞功能的防火卷帘；
1.1.4、消防电梯的前室宜靠外墙，且在底层应有直通室外的出口或经长度不超过30 米的消防通道到室外；
1.1.5、消防电梯的前室应设有室内消火栓。前室门口宜设挡水设施；
1.1.6 消防电梯井、机房与相邻其它电梯井、机房之间，应采用耐火极限不低于2.5h 的隔墙隔开；当必须在隔墙开门时，应为甲级防火门；消防电梯的底坑应设排水设施，排水井容量不应小于2.00 立方米，排水泵的排水量不应小于10L/S。
电梯结构功能技术要求：
1.2.1、电梯轿厢内部底板净面积≥ 1.35 平方米；
1.2.2、电梯轿厢开门宽度≥800mm；
1.2.3、电梯轿厢开门高度≥2000mm；
1.2.4、电梯额定载重量≥800kg；
1.2.5、轿门应装有带电操作自动关闭装置；
1.2.6、电梯轿厢的内装饰应采用不燃烧材料；
1.2.7、如建筑物需要电梯层门具有防火性能，该层门应按GA109—1995《电梯层门耐火试验方法》进行试验。
2、电源功能技术要求
2.1、消防电梯应设独立供电电源开关，并配备用电源；
2.2、动力与控制电缆、电线应采用防水措施；
2.3、消防电梯应设应急电源。
当正常电源断电时，电梯轿内应有照明及供求救警铃使用的电源。
3、操作功能技术要求
3.1、在消防状态下，轿厢内选信号每次只能选一个，即电梯只响应一个指令信号；
3.2、在到达目标层后，应保证电梯门自动关闭，且只有从轿厢里控制轿门打开方式；
3.3、消防电梯轿内应设专用电话；
3.4、消防电梯在首层电梯门口的适当位置应设置供消防队员专用的操作按钮。操作按钮一般用玻璃片保护，并在适当位置设有红色的“消防专用”字样；
3.5、在非消防、非司机（如有）状态下，消防电梯应全部层站停靠， 确保电梯可达任意层、站。
4、运行速度功能技术要求消防电梯的运行速度是根据建筑物楼层高度而定的。电梯全程不停站运行时间为： 从最底（顶）层轿门完全关闭直驶运行至到达最顶（底）层轿门完全打开为止，所需时间不得超过60 秒。
5、返基站功能技术要求GB/T7024—1997《电梯、自动扶梯、自动人行道术语》定义电梯基站是指：轿厢无投入运行指令时停靠的层、站。
一般位于大厅或底层端站乘客最多的地方。实际上也就是多指可直接通往建筑物外道路的层、站。消防电梯返基站功能应满足：
5.1、在消防状态下，电梯原先上方向运行，就近停层不开门后，下行直达基站；电梯原先下方向运行，即刻取消响应任何内、外呼信号，下行直达基站；
5.2、取消内、外呼信号，断开自动门回路， 轿门防夹装置（如安全触板）有效；
5.3、电梯返基站，自动开门待用。
6、消防人员专用功能技术要求
6.1、电梯外呼信号不响应，内选信号起作用；
6.2、关门电路无自保持，处于手动关门操作状态；
6.3、内选信号每次只能登记一个层、站。消防员到达某目标内选层、站后，电梯不能自动开门，只有人工连续揿压轿厢开门开关，来达到开门目的，手离开关，门立即自动关闭，防止烟、火窜入轿内；若要查看其他楼层火情，只需重选目标层内选信号即可；
6.4、在轿内推开安全窗（如有），轿顶电风扇应停止。
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